Metrovacesa ajusta el valor de los activos inmobiliarios y de Gecina en 775 millones en 2008

La Compañía actualiza la cartera inmobiliaria y dota una provisión por el valor de Gecina, para adaptar los activos a las condiciones actuales del mercado.

Los ingresos ascienden a 1.421 millones de euros, a pesar de haber sido un ejercicio complicado para la economía, en general, y el sector inmobiliario, en particular.

El endeudamiento se reduce en 950 millones de euros en tres meses.

Metrovacesa -primera inmobiliaria española y una de las líderes en Europa- ha comunicado hoy a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) los resultados correspondientes al cierre del ejercicio 2008.

Destaca la positiva evolución de los ingresos de la Compañía, que se sitúan en 1.421 millones de euros a 31 de diciembre de 2008, alcanzando un margen bruto operativo de 332 millones de euros, a pesar de haber sido un ejercicio complejo marcado por la crisis de la economía en general y del sector inmobiliario en particular. Por su parte, el margen bruto de explotación (ebitda) antes de revalorización de activos asciende a 226 millones de euros.

Aunque el negocio recurrente ha mantenido un positivo desarrollo, la actualización del valor de mercado de los inmuebles, junto a las provisiones realizadas en el valor de suelos y promociones, así como las provisiones por la participación del 26,99% en Gecina han impactado de manera negativa en las cuentas anuales de Metrovacesa, que reflejan ajustes en el valor de los activos por importe de 775 millones de euros. Estas actualizaciones, que no suponen una salida de caja, son un ejercicio de transparencia para adecuar el valor de los activos a las condiciones actuales del mercado, en línea con el saneamiento realizado a lo largo de 2008.

Como se refleja en la tabla siguiente, de esta cifra, 336 millones se corresponden con variaciones a la baja del valor de los activos como consecuencia del aumento de los yields del mercado. La participación del 26,99% que Metrovacesa mantiene en Gecina, filial francesa de la Compañía, ha generado una dotación negativa de 191 millones. El resto, hasta los 775 millones, son los ajustes registrados por la diferencia entre el valor de mercado y el valor contable. Gecina se considera como un activo destinado a la venta, por lo que sus resultados no se integran por consolidación en la cuenta de pérdidas y ganancias, sino como resultado de actividades interrumpidas.

El valor de mercado de los activos se sitúa en 10.103 millones de euros en diciembre de 2008, un 21,6% menos que en diciembre de 2007, debido principalmente a la salida de la Torre del HSBC y de los centros comerciales La Maquinista y Habaneras de la cartera de Metrovacesa. Las tasaciones del valor de mercado de los activos de Metrovacesa la realizan con periodicidad semestral expertos independientes de reconocido prestigio.

El 70% del valor de los activos corresponde a la cartera de patrimonio, valorada en 7.057 millones de euros. El resto corresponde a promoción y suelo. Metrovacesa mantiene una exposición limitada al sector residencial, en el que su cartera de promociones representa un 11% del total del valor de los activos inmobiliarios.

Durante 2008, las valoraciones de los activos de Metrovacesa han reflejado una expansión de yields, en línea con la tendencia del mercado. La cartera en renta de Metrovacesa presenta una rentabilidad promedio del 5,5% a 31 de diciembre de 2008, al tratarse de activos de calidad, situados en zonas prime y con rentas atractivas (ver tabla 2). La rentabilidad exigible a un activo es menor cuanto mejor sea la ubicación y calidad del inmueble, ya que representa una mayor seguridad de rentas.

Evolución de los yields de Metrovacesa

El margen bruto un se sitúa en 332 millones

El margen bruto operativo (antes de gastos) alcanza los 332 millones de euros a 31 de diciembre de 2008, con unos ingresos totales de 1.421 millones de euros. Esto supone una ligera caída del 4,7% frente a 2007, a pesar de haber sido un ejercicio complejo para Metrovacesa, marcado por la crisis de la economía en general y del sector inmobiliario en particular.

Destaca la contribución del margen bruto de alquiler, que crece un 4,6%, hasta 253 millones de euros en 2008, con un ratio de margen bruto sobre ingresos del 90%. Este resultado se debe a la buena evolución de los ingresos de alquiler, que crecen un 9,2% y se sitúan en 280,5 millones de euros. Teniendo en cuenta sólo el negocio recurrente (alquiler, promoción residencial y venta de suelo) el margen bruto operativo sobre ingresos se ha incrementado hasta el 53,5%, frente al 51,4% registrado en 2007.

La cartera de inmuebles para alquiler en explotación al final del año suma 1,5 millones de metros cuadrados, con una elevada tasa de ocupación del 95%. Por su parte, los ingresos por venta de viviendas se sitúan en 418 millones de euros a diciembre, en un contexto de caída generalizada de la demanda. El margen bruto sobre ingresos de la actividad de promoción supera el 30%.

Reducción del endeudamiento financiero

La deuda financiera neta de la Compañía se sitúa en 6.056 millones de euros a 31 de diciembre de 2008, casi 950 millones menos que la deuda de 6.991 millones publicada en septiembre de 2008. El NAV bruto se sitúa en 3.921 millones de euros, equivalentes a 56,29 euros por acción.

A lo largo del año, Metrovacesa ha llevado a cabo varias iniciativas para reducir el endeudamiento y aumentar su liquidez. La Compañía ha realizado varias desinversiones de activos patrimoniales por valor de 697 millones de euros. Entre estas ventas, destacan los centros comerciales La Maquinista y Habaneras, tres edificios de oficinas, 439 viviendas de protección oficial ubicadas en la Comunidad de Madrid, 5 locales comerciales, varias residencias de ancianos y estudiantes, así como los activos que la compañía tenía en Chile y Argentina. Todas estas ventas han tenido como objeto, además de aumentar la liquidez, centrar la cartera en activos de primera calidad con ubicaciones preferentes y recorrido de valor.

Asimismo se ha reducido el número de proyectos en desarrollo. A 31 de diciembre, la Compañía cuenta con un total de 12 proyectos en cartera, frente a los 19 proyectados a comienzos de 2008. La inversión estimada hasta 2012 se ajusta a 189 millones de euros, sin contar Walbrook Square, cuya inversión está pendiente de que se ultime el diseño final. Entre los proyectos paralizados destacan los centros comerciales de Valdebebas (Madrid), Cieza (Murcia) y León y el complejo de oficinas Monteburgos (Madrid).

Por otro lado, el pasado 6 de noviembre, Metrovacesa y Legal & General alcanzaron un acuerdo para extender el pago del complejo Walbrook Square. Este acuerdo contempla un nuevo calendario de pagos, con fecha límite para completar la adquisición de Walbrook Square en octubre de 2010. El pago total del importe, de 240 millones de libras, se realizará en cuotas trimestrales.

El pasado 4 de diciembre, Metrovacesa vendió la torre del HSBC en Londres a dicha entidad financiera por 838 millones de libras (1.010 millones de euros). Esta operación ha permitido cancelar el préstamo de 810 millones de libras concedido por HSBC para financiar la compra.