Discurso Presidente Metrovacesa Junta Junio 2007

Junta General de Accionistas 2007

Discurso de Joaquín Rivero: Presidente de Metrovacesa

Durante su discurso, celebrado en la Junta General de Accionistas de Metrovacesa el jueves 28 de junio a las 17:00, su presidente, Joaquín Rivero hizo balance de los resultados de la gestión de la compañía en el ejercicio 2006, abordando previamente una panorámica del entorno macroeconómico español y analizando la situación de los diferentes segmentos inmobiliarios. Posteriormente se refirió a los principales aspectos del Acuerdo de Separación societaria y empresarial que el pasado 19 de febrero rubricaron sus principales accionistas de referencia, el Sr. D. Román Sanahuja, por un lado y los señores D. Joaquín Rivero y Bautista Soler, por otro.

La economía española volvió a registrar un buen año en 2006, tanto desde el punto de vista del PIB como de la inflación y la creación de empleo. Así, el Producto Interior Bruto de España aceleró su crecimiento hasta el 3,9% frente al 3,5% del año anterior, y frente a un crecimiento medio de la Unión Europea del 2,8%. La inflación, por su parte, se moderó hasta tasas del 2,7%, reduciendo de forma significativa el diferencial de inflación con la eurozona.

Por otro lado, la tasa de desempleo disminuyó desde el 9,2% en el 2005 hasta el 8,6% en el año 2006, acercándose a la media de la Unión Europea de los 15, que fue de 7,3%. El ritmo de creación de empleo, cercano al 4% anual, está actuando como soporte de la renta de los hogares y, previsiblemente, permitirá que el presente año 2007 continúe siendo un año favorable desde el punto de vista económico en nuestro país.

La confianza de los consumidores, traducida en crecimiento del consumo privado, sumado a una recuperación económica en nuestros vecinos del resto de la Unión Europea, son factores que ayudan a explicar el buen tono de la economía española en los últimos años. A ello debemos sumar un nuevo factor, como es el flujo de entrada de inmigrantes en España, que ya representan más del 10% de la población nacional. Los inmigrantes han contribuido de forma relevante a la moderación salarial y a la flexibilización del mercado laboral, y también han supuesto una mayor demanda interna de productos y servicios.

A continuación voy a referirme a nuestra visión en los principales segmentos del mercado inmobiliario, comenzando por el área patrimonial, dado que es la principal área de negocio de nuestra firma.

 
Empezaré hablando de las Oficinas, el producto más significativo de Metrovacesa y también el que mejor comportamiento ha tenido en el año 2006. Las rentas o precio de alquiler de oficinas en Madrid comenzaron un ciclo de crecimiento a mediados de 2005, que se ha consolidado definitivamente en el año 2006. En este ejercicio, el precio de alquiler de las mejores zonas ha crecido un 27%, situándose en 34,5 €/m2/mes, y el precio medio ponderado ha crecido un 11% hasta alcanzar los 21,31 €/m2/mes.

En relación a la demanda, la contratación anual (o absorción bruta) superó los 900.000 m2, batiendo el anterior récord registrado en el año 2000. Como resultado, la tasa de vacío ha descendido al 6,9% para todo el mercado de Madrid, si bien por dentro del anillo de la M-30 el vacío se sitúa en torno al 3%.

Los datos de los primeros meses de 2007 nos permiten seguir siendo optimistas sobre este año y el próximo. La oferta de nuevos edificios en construcción para 2007 y 2008 añadirá cerca de 1,3 millones de m2 al parque madrileño, si bien cerca de 500.000 m2 de ellos están prealquilados o son para uso propio. Esta oferta, por tanto, podría resultar insuficiente si se mantiene el nivel de demanda actual, superior a los 900.000 m2. 

El segmento de centros comerciales, continúa siendo uno de los más dinámicos del sector inmobiliario español, por sus elevados volúmenes de inversión, tanto en desarrollos de nuevos centros como en operaciones de compra-venta. Con una superficie bruta alquilable de más de 11,2 millones de m2, y 463 centros comerciales, España se ha convertido en uno de los principales mercados de centros comerciales de Europa.

En el año 2006 ha continuado la tendencia creciente de apertura de nuevos centros experimentada en los últimos ejercicios. En el último año, se han abierto 23 nuevos centros en España, con un total de 870.000 m2 de superficie bruta alquilable, y han representado una inversión total de 1.800 millones de euros. Para el año 2007, las estimaciones del sector apuntan a que estas cifras se verán nuevamente superadas.

Actualmente, España cuenta con una densidad comercial de 255 m2 por cada 1.000 habitantes, que nos sitúa ligeramente por encima de la media europea. Dentro de España, la Comunidad Autónoma de Madrid es la que tiene mayor densidad, con 416 m2 por cada 1.000 habitantes, favorecida por una legislación comercial menos restrictiva en cuanto a licencias comerciales y horarios de aperturas.  

El segmento de centros comerciales suele comportarse de una manera más estable y moderada que otros segmentos inmobiliarios, convirtiéndose en un complemento adecuado en una cartera diversificada. Dada la proliferación de nuevos centros comerciales en los últimos años, crece la importancia de factores como la calidad, el diseño, el mix comercial y la gestión profesionalizada, para diferenciar a aquellos centros que tienen éxito de los que no.  

En el segmento hotelero, España sigue siendo uno de los primeros destinos turísticos del mundo, con más de un millón de habitaciones disponibles y más de 221 millones de pernoctaciones al año.

En el año 2006 se ha confirmado la recuperación del segmento hotelero, gracias al buen comportamiento del turismo y al equilibrio entre oferta y demanda. Así, han mejorado los niveles de ocupación, aumentando en Madrid, por ejemplo, un 1,8% y llegando a una tasa del 68,9%. El ingreso medio diario por habitación (Revpar), la principal variable de seguimiento del sector, ha aumentado un 7,3% en Madrid.

De cara a 2007, se espera afianzar la recuperación, consolidando esta tendencia.

Querría referirme ahora al mercado residencial, que actualmente se encuentra en una fase de desaceleración. Después de cinco años con incrementos superiores al 10%, el año 2006 se ha cerrado con un incremento del precio de la vivienda del 9,1%, y las previsiones para el año 2007 apuntan a una subida de entre el 2,5% y el 5,0%.

La subida de los tipos de interés durante el último año, en particular del EURIBOR en casi 1,4 puntos, ha supuesto un endurecimiento de las condiciones de accesibilidad a la vivienda. La consecuencia es la desaceleración en el ritmo de crecimiento de los precios y la reducción de la demanda menos recurrente, como es la de la vivienda en costa o la de inversores especulativos.

Sin embargo, los demás motivos que han explicado la demanda de viviendas de los últimos años siguen estando plenamente vigentes: factores demográficos como la formación de nuevos hogares o la inmigración, y factores económicos como la creación de empleo y el crecimiento económico.” 

Por tanto, en mi opinión, el mercado de vivienda continuará ofreciendo oportunidades de negocio para aquellas empresas que sepan dimensionar y gestionar sus proyectos de forma profesional, adecuándose en todo momento a la demanda existente.

Tras comentar la situación del entorno macro y sectorial, me gustaría referirme a los principales datos de Metrovacesa en el ejercicio 2006.

El ejercicio 2006 ha sido un año histórico en diferentes ámbitos para el Grupo Metrovacesa.

Los ingresos consolidados del Grupo en 2006 han alcanzado los 2.326,5 millones de euros en 2006, lo que supone un crecimiento del 42,9% con respecto a 2005. Este crecimiento se ha visto favorecido por la consolidación de la filial francesa Gecina durante el ejercicio completo, frente a sólo siete meses en el año anterior, pero también por el crecimiento orgánico en España y en Francia.

Las rentas de alquiler han experimentado un crecimiento del 57,4%, las ventas de activos un 71,7% y las ventas de promoción de viviendas un 11,0%.

El EBITDA, o resultado operativo bruto, ha alcanzado los 980,3 millones de euros, antes de la variación de valor de las propiedades de inversión, lo que supone un crecimiento del 44,5%, y un crecimiento del 176,6% después de dicha variación.

El beneficio neto ha alcanzado la cifra histórica de 1.791,5 millones de euros, con un crecimiento del 192,8%. Este resultado sitúa a Metrovacesa como la sexta mayor compañía del IBEX-35 por beneficio neto en el año 2006.

El margen bruto ha crecido en todas las áreas de actividad relevantes de la compañía. En el negocio patrimonial, el margen bruto de alquiler ha crecido un 67,6% hasta 697,3 millones de €.

También en el negocio de promoción de viviendas se ha experimentado un incremento del margen bruto, del 20,4%, hasta alcanzar los 235,4 millones de €.
 
Por áreas de actividad, cabe destacar que la actividad de Patrimonio ha supuesto el 74,4% del margen bruto (60,5% el negocio de alquiler y 13,9% la venta de activos), lo que define el carácter predominantemente patrimonialista de la compañía. La promoción de viviendas continúa representando un peso importante en la contribución por área de negocios, un 20,4%, mientras que el negocio de suelo lo hace en un 4,7%.

Las rentas de alquiler han ascendido a 770,5 millones de euros, un 57,4% más que el año anterior. De esta cifra total, 202,1 millones de euros se han generado en España y 568,4 millones de euros en Francia.

En términos porcentuales, el margen bruto sobre ingresos ha mejorado, al pasar del 85,0% en 2005 al 90,5% en 2006.

Metrovacesa gestiona una cartera de inmuebles en alquiler que suma más de 4,5 millones de m2 en oficinas, centros comerciales, hoteles, logística y demás productos inmobiliarios”.
La tasa de ocupación de estos inmuebles es del 95,9%, y por tanto superior a la media del sector, como reflejo de la buena calidad de los activos y de la gestión realizada.

En línea con la estrategia de años anteriores, en 2006 se ha continuado con la política de rotación de activos, que permite mejorar la calidad y antigüedad media de la cartera, vendiendo activos maduros y de escasa rentabilidad.

El Grupo ha realizado ventas de inmuebles por importe de 831,4 millones de euros, con una plusvalía contable de 160,1 millones de euros. Esta plusvalía implica que el precio de venta ha superado en un 31% a la valoración estimada de mercado, dado que Metrovacesa optó por contabilizar con el criterio de valor de mercado de sus inmuebles y no con el coste histórico.

Destaca la venta del 50% del Edificio España por importe de 138,6 millones de euros y, en Francia, la venta de una cartera de 25 pequeños edificios de oficinas en París y de 717 apartamentos.

Paralelamente, el ejercicio 2006 destaca por la fuerte actividad inversora, por importe de 2.416,5 millones de euros, en el negocio de alquiler, tanto en desarrollos propios como en la adquisición de edificios operativos. Durante 2006, se han adquirido un total de 67 inmuebles operativos, que han sumado más de 800.000 m2 a la cartera en explotación del grupo, y han entrado en explotación varios desarrollos propios. Voy a referirme ahora a las operaciones más importantes del año 2006.

En España, destaca la adquisición de dos inmuebles. El primero de ellos es el Edificio Elipse. Se trata de un edificio de 9.853 m2 situado en la Avenida de Manoteras, en la zona norte de expansión de Madrid, precisamente la zona por la que Metrovacesa hace una apuesta activa de futuro.

En segundo lugar, se ha adquirido el Hotel Atlantis Palace en la isla de Fuerteventura, de 4 estrellas y 231 habitaciones. El hotel está gestionado por la cadena Hotetur con un contrato de alquiler a largo plazo.

Por otro lado, durante el año 2006 entraron en explotación un total de 5 desarrollos propios en España, como muestra de la estrategia seguida por Metrovacesa para optimizar su cartera de activos en alquiler, con diseños personalizados y rentabilidades superiores.

El primero de ellos es el Parque Empresarial Las Tablas en Madrid. Cuenta con un total de 27.073 m2, en tres edificios, y se encuentra alquilado al 100%, con inquilinos de primer nivel como BBVA o Telefónica.

En Barcelona, Metrovacesa ha desarrollado el Parque Empresarial 22@, que cuenta con un total de 31.927 m2. Entre sus inquilinos se encuentran Schneider Electric, Zurich España o Sitel Ibérica. 

En el segmento de centros comerciales, Metrovacesa ha inaugurado dos nuevos centros, ambos con gran afluencia de público. El primero de ellos ha sido el Centro Comercial La Vital en Gandía (Valencia), con 20.915 m2 de superficie alquilable, propiedad de Metrovacesa al 80%.

En octubre de 2006 se ha inaugurado este gran centro, el Parque Comercial Thader en Murcia. El

complejo cuenta con más de 90.000 m2 comerciales, desarrollado completamente por Metrovacesa, y en el que se mantiene la propiedad de 48.561 m2, alquilados al 100%, mientras que el resto ha sido vendido a operadores comerciales. La inversión bruta de Metrovacesa en este parque ascendió a 116,6 millones de euros.

Finalmente, el Hotel Husa Paseo del Arte, en la calle Atocha de Madrid, perfectamente situado entre las principales pinacotecas de la ciudad. Este hotel, de cuatro estrellas y 260 habitaciones, proviene de la rehabilitación completa del antiguo Hotel Mercator.

Durante el año 2006 se han anunciado varias inversiones que permitirán desarrollar nuevos proyectos para crecer los próximos años. Entre ellos cabe destacar la adquisición de la parcela para el desarrollo del proyecto Metrovacesa Parque Vía Norte, junto a la Avenida de Burgos de Madrid, con una superficie alquilable de 36.219 m2, y que entrará en explotación en el año 2009.

En el segmento de centros comerciales, se han anunciado dos nuevos proyectos. El más importante es el futuro centro comercial Atlantys en Madrid, en el distrito de Valdebebas, que está siendo desarrollado conjuntamente entre Metrovacesa y Riofisa. El centro será el mayor centro urbano de España, constará de 120.000 m2 comerciales con un diseño muy novedoso e imaginativo, que todos podremos disfrutar a partir del año 2010.

En segundo lugar, un futuro centro comercial en el centro de Reus, Tarragona, que contará con una superficie comercial de 30.800 m2, previsto para el año 2010.

Por último, quería mencionarles una importante inversión realizada este año 2007. Se trata de la adquisición de un edificio singular en Londres, por importe de 1.090 millones de libras esterlinas, aproximadamente 1.600 millones de euros. Se trata de la sede social del banco HSBC en Londres, edificio de 45 plantas y 102.000 m2 diseñado por el arquitecto Norman Foster. HSBC se quedará como inquilino por un período mínimo de 20 años, con una renta anual de 43,5 millones de libras (aproximadamente 63,7 millones de euros), y revisiones anuales de inflación.

Con respecto a la actividad de promoción residencial, en el año 2006 se han contabilizado unos ingresos por ventas de viviendas de 621,8 millones de euros, con un crecimiento del 7,6% respecto al año 2005. La evolución de los últimos cuatro años ha sido de fuerte crecimiento tanto en ingresos como, especialmente, en el margen bruto sobre ventas, que ha pasado del 23,3% en el año 2003 al 37,9% en 2006.

Por otro lado, las ventas de suelo han alcanzado los 92,4 millones de euros, un 41,7% más que el año anterior, con un margen bruto porcentual del 59,1% sobre los ingresos.

En el mapa pueden observar la distribución geográfica de las ventas de vivienda. En total, durante el año 2006 se han entregado 2.538 viviendas pertenecientes a 42 promociones, repartidas entre las 10 delegaciones regionales del Grupo en España. En este último año destacan las fuertes ventas de las delegaciones de Madrid/Centro (28%), Cataluña (20%), Castilla y León (16%) y Alicante (12%).

Cabe destacar dos promociones concretas (Las Tablas en Madrid y Diagonal 111 en Cataluña), ambas con un margen bruto cercano al 40% y que han contribuido al buen comportamiento de las delegaciones regionales de Madrid y Cataluña.

Desde el punto de vista de la actividad comercial, durante el ejercicio 2006 Metrovacesa ha alcanzado unas ventas comerciales de 578,8 millones de euros que se corresponden con 2.039 viviendas en proceso de construcción. Esta cifra se corresponde aproximadamente con 1,5 años de facturación futura, lo que permite mirar al futuro de los dos próximos ejercicios con gran tranquilidad.

El valor de mercado de los activos o Gross Asset Value del Grupo Metrovacesa, ha alcanzado la cifra de 20.115,8 millones de euros en diciembre de 2006, según los valoradores independientes. Esto supone un crecimiento del 22,4% en términos absolutos, y un 15,1% en términos homogéneos.

Por área de actividad, el 83,7% del valor de los activos corresponden al negocio de patrimonio y el 16,3% al negocio de promoción y suelo. Por países, el 40,1% del valor de los activos están situados en España, y el 59,9% en Francia.

El NAV bruto por acción ha aumentado un 36,4% hasta 71,44 euros por acción. Después de impuestos, el NAV neto se sitúa en los 62,78 euros por acción, con un crecimiento del 38,4%.

Durante 2006, las acciones de Metrovacesa se han apreciado en un 150%, al pasar de 51,30 € al inicio del año al cierre de 128,50 €. Unido a los dividendos abonados, la rentabilidad total para los accionistas ha sido del 153,6%. Esta revalorización ha sido muy superior a la del índice de referencia nacional IBEX-35, del 32%, y a la del índice inmobiliario europeo EPRA, del 46%.

El precio máximo del año se alcanzó el día 18 de diciembre, con 134,95 €, y el mínimo el 10 de enero, con 54,60 €.

El Consejo propone a esta Junta General un dividendo total de 3,51 € por acción, con cargo a los resultados del ejercicio 2006, distribuidos de la siguiente forma:

• un dividendo a cuenta ordinario de 1,00 €, que fue abonado el pasado día 31 de enero,
• un dividendo complementario de 2,50 € el día 5 de julio
• en tercer lugar, una prima de asistencia de 1 céntimo de euro por acudir a esta Junta General de Accionistas.

Este dividendo de 3,51 € supone incrementar en un 118% el dividendo repartido en el año anterior, que fue de 1,61 euros, y representa  un importe total de 375,1 millones de euros.

Por otro lado, quería recordarles que en enero de 2007 se ha completado la emisión de una ampliación de capital liberada en la proporción 1x20, cuyas nuevas acciones también tienen derecho al dividendo mencionado.
Acuerdo de Separación Societaria
Una vez comentados los principales datos sobre la cuenta de resultados del ejercicio 2006, quiero referirme al Acuerdo de Separación societaria y empresarial rubricado el pasado 19 de Febrero por los principales accionistas de referencia, el Sr. Román Sanahuja por un lado y, por otro, el Sr. Bautista Soler y yo mismo, y que surge como consecuencia de sus distintos enfoques y estrategias empresariales sobre Metrovacesa y su filial Gecina.
Ambos grupos han entendido que es aconsejable, no sólo en su recíproco interés, sino también en el interés social de Metrovacesa y de Gecina, y en consecuencia, en beneficio de sus accionistas minoritarios, proceder a la separación de Metrovacesa y de Gecina, de forma que cada una de ellas pueda desarrollar su proyecto de forma independiente. Por ello, y tal como se detalla en el citado acuerdo, se promoverán todas las actuaciones mercantiles precisas para alcanzar los siguientes objetivos:

• Desligar los actuales negocios en Francia y en España, de modo que la inversión de los Sres. Soler y Rivero se concentre en Francia, a través de Gecina, y la inversión del Sr. Sanahuja en España, a través de Metrovacesa, eliminándose la actual participación accionarial de Metrovacesa en el capital de Gecina, y la actual participación de Soler y Rivero en el capital de Metrovacesa.

• Alcanzar así una situación que permita tanto un pacífico gobierno de ambas sociedades como su desarrollo autónomo con accionistas de referencia debidamente alineados.

• Permitir a cada accionista minoritario de Metrovacesa escoger a su libre elección, y en la proporción que decida, entre orientar su inversión o bien a Metrovacesa, o bien a Gecina, o bien repartirla entre ambas compañías.

• Y coordinar todas las actuaciones a desarrollar como un todo unitario, que contemple la autorización por parte de las autoridades españolas y francesas, y el cumplimiento de ambos ordenamientos jurídicos, así como la protección de todos los intereses implicados.

En definitiva, el Grupo Metrovacesa quedará escindido en dos conjuntos empresariales:

• De un lado Metrovacesa, con negocios inmobiliarios centrados en España, pero así mismo propietaria de un patrimonio en alquiler en Francia (procedente de Gecina), cuyo accionista de referencia será la familia Sanahuja.

• De otro, Gecina, con negocios inmobiliarios centrados en Francia, cuyo accionista de referencia serán los Sres. Soler y Rivero.

El Acuerdo de Separación se compone de una serie de operaciones societarias diseñadas para garantizar la igualdad de trato de los accionistas minoritarios y brindarles la libertad de decidir en qué cuantía y proporción mantienen sus intereses en cada uno de los negocios resultantes de la separación.
A grandes rasgos, los principales hitos del proceso son los siguientes:

• Metrovacesa reducirá su capital al objeto de adquirir y amortizar sus propias acciones, adquisición que se llevará a cabo mediante una oferta pública de adquisición que formulará Metrovacesa y cuya contraprestación consistirá en acciones de Gecina. Esta reducción y posterior adquisición se somete a aprobación de la Junta General de Accionistas que hoy se celebra, en su punto octavo del orden del día.

El Grupo Sanahuja se compromete a no acudir a esta Opa, mientras que los Sres. Soler y Rivero se obligan a acudir, posibilidad que tendrá también cualquier otro accionista de la compañía.
Así mismo, una vez liquidada esta Opa inicial, el Grupo Sanahuja ha asumido el compromiso de formular oferta pública de adquisición sobre el 100% del capital social de Metrovacesa, de manera que puedan acudir a ella todos aquellos accionistas que no hayan acudido a la referida Opa inicial.

• Coetáneamente al proceso de liquidación de la Opa anteriormente citada, los Sres. Soler y Rivero, a través de una sociedad por ellos controlada, comprará a Metrovacesa un conjunto de activos inmobiliarios en España por un valor neto aproximado de 270 millones de euros.

A los accionistas minoritarios que hayan acudido a la Opa de Metrovacesa, recibiendo acciones de Gecina, se les otorgará el derecho de adquirir acciones de la sociedad antes mencionada, en las condiciones que sean comunicadas en su momento a los organismos oficiales correspondientes. 

• Simultáneamente al proceso de reducción de capital en Metrovacesa, Gecina aportará a una filial sujeta al régimen SIIC, activos de oficinas por valor de hasta 1.800 millones de euros, como los rendimientos generados por dichos inmuebles desde el 1 de Enero de 2007.  

• Una vez completada esta aportación, Gecina reducirá su capital al objeto de adquirir y anular sus propias acciones, adquisición que se llevará a cabo mediante una oferta pública de recompra de acciones que formulará Gecina y cuya contraprestación consistirá en acciones de la filial SIIC.

Los Sres. Soler y Rivero se comprometen a no acudir a esta Oferta, mientras que el Sr. Sanahuja se obliga a acudir, posibilidad que tendrá cualquier accionista de Gecina.

• Como consecuencia de la liquidación de la Opa de Metrovacesa y caso de resultar legalmente necesario con arreglo a la legislación francesa, los Sres. Soler y Rivero formularán una oferta pública de adquisición sobre Gecina con contraprestación en efectivo. Esta Opa se dirigirá a todos los accionistas de Gecina, incluida Metrovacesa, en aquella participación que no hubiese podido enajenar anteriormente.

Dos consideraciones adicionales que les quiero comentar sobre este proceso:

• En cuanto a la primera, es que a partir del momento de liquidación de las ofertas públicas correspondientes, se producirá una reestructuración de los Consejos de Administración de Metrovacesa y de Gecina para reflejar la nueva estructura accionarial de una y otra compañía.

• En cuanto a la segunda, quiero asegurar a todos los accionistas, que con la buena voluntad de las distintas partes y gracias al esfuerzo del conjunto de la plantilla, durante el desarrollo de este proceso transitorio, la gestión de la compañía se está desempeñando con absoluta normalidad y cumpliéndose los objetivos estipulados.

Este último comentario me da pie, ya como final de mi intervención, para señalarles que los cimientos de esta gran compañía son muy sólidos. Metrovacesa cuenta con una cartera de inmuebles en patrimonio muy consolidada y de gran valor y calidad, completada con una potente cartera de suelo y un conjunto de proyectos en desarrollo de alto valor futuro.
Si todo ello se complementa con la cualificación que atesora el mejor equipo de gestión del sector, no me cabe duda que Metrovacesa seguirá desempeñando un papel muy destacado tanto en el sector inmobiliario como en el contexto económico español y europeo.