MERLIN Properties se fusiona con Metrovacesa

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MERLIN Properties se fusiona con Metrovacesa creando el líder indiscutible en el mercado inmobiliario español y uno de los mayores REITs de Europa.

Redacción web. Junio 2016.

MERLIN Properties ha suscrito un acuerdo con los accionistas de Metrovacesa para la escisión parcial y posterior integración de sus activos patrimoniales en MERLIN, creando la compañía inmobiliaria líder indiscutible en España y uno de los mayores REITs diversificados en Europa. La Compañía resultante será propietaria de una cartera de activos sin parangón, excelentemente diversificada, con mayor presencia en las mejores zonas de negocios (CBD) de Madrid y Barcelona y con un salto dimensional de gran relevancia en la cartera de centros comerciales, pasando a ser el segundo operador por tamaño en España. Una vez que la integración se haya completado, la Compañía alcanzará un valor bruto de activos pro-forma de 9.317 millones de euros, un valor neto de activos de 4.927 millones de euros y unas rentas brutas anuales de 450 millones de euros.

Asimismo, Metrovacesa escindirá y combinará su cartera de viviendas en alquiler con la de Testa Residencial, filial especializada de MERLIN, creando uno de los operadores líderes en esta categoría de activos, con más de 4.700 viviendas en gestión, un valor bruto de activos pro-forma de 980 millones de euros, un valor neto de activos de 617 millones de euros y unas rentas brutas anuales de 35 millones de euros, cifras que podrían verse incrementadas en el futuro a través de nuevas aportaciones de los accionistas.

La operación contempla los siguientes pasos:

• Escisión de Metrovacesa en tres líneas de negocio: (i) activos patrimoniales con un valor bruto de activos de 3.190 millones de euros y unas rentas brutas anuales de 152 millones de euros, (ii) cartera de viviendas en alquiler con un valor bruto de activos de 692 millones de euros y rentas brutas anuales de 22 millones de euros y (iii) activos en desarrollo, que queda fuera del perímetro de esta operación.

• Adquisición de la cartera de activos patrimoniales de Metrovacesa por un valor de 1.673 millones de euros) mediante la emisión de 146,7 millones de acciones ordinarias de MERLIN. El accionariado de la compañía resultante estará compuesto por accionistas de MERLIN, con un 68,76%, y accionistas de Metrovacesa con un 31,24%. Estos últimos quedan sujetos a un periodo de no venta de las acciones de MERLIN de al menos 180 días.

• Combinación de la cartera de viviendas en alquiler escindida de Metrovacesa con la cartera de Testa Residencial mediante la emisión de acciones de Testa Residencial. El accionariado resultante será accionistas de Metrovacesa, con un 65,76%, y MERLIN Properties, con un 34,24%.

La operación está sujeta a las aprobaciones de las Juntas Generales tanto de MERLIN como de Metrovacesa, que en principio se celebrarán en septiembre 2016. Una vez completada la operación, el Consejo de Administración de MERLIN estará compuesto por 15 consejeros, 9 independientes procedentes de MERLIN y Testa, 3 a propuesta del Santander, 1 a propuesta del BBVA y 2 consejeros ejecutivos.

Óptimo sentido estratégico

Los accionistas podrán beneficiarse de:

• Liderazgo reforzado en el segmento de oficinas, aumentando la huella en las zonas de negocios CBD de Madrid y Barcelona, con unos 340.000 m2 de superficie bruta arrendable.

• Salto dimensional de gran relevancia en la cartera de centros comerciales, pasando a ser el segundo operador en España, con centros fundamentalmente dominantes y/o urbanos, ubicados en las zonas con mayor renta per cápita de España.

• Potencial de crecimiento en valor y optimización de la cartera aportada por Metrovacesa y mayor exposición a las dinámicas positivas que está experimentando el sector. El incremento en la ocupación futura de los activos, así como el acortamiento de los plazos medios para renegociar contratos, colocan a la Compañía en una posición muy atractiva para experimentar crecimientos de valor y de FFO en el corto-medio plazo. La integración de Testa, ejecutada de forma exitosa y rápida, y la capacidad de extraer valor mediante crecimientos en la renta durante 2016, en términos comparables, evidencian la capacidad de la Compañía para materializar estas oportunidades de crecimiento.

• Más y mejores alternativas para los negocios de residencial en alquiler y hoteleros. La operación crea uno de los líderes en el segmento de viviendas en alquiler y simultáneamente MERLIN deja de consolidar por integración global el residencial en alquiler. Queda reforzado, además, el atractivo y por ende la liquidez de la cartera de hoteles, ya que la entidad resultante pasa a ser la compañía líder en alquiler de hoteles.

• Se mantiene la solidez de la estructura de capital. MERLIN, que ya cuenta con rating BBB por S&P, verá reforzada su solidez ya que se reduce el apalancamiento (el ratio Loan to Value pasa al 49%, sin considerar las valoraciones del 2016) y mejoran los ratios financieros.

• La compañía resultante se convierte en uno de los mayores REITs diversificados de Europa Continental y ostenta el liderazgo indiscutible en España en todas las categorías de activos. La solidez y tamaño del negocio, la fortaleza de la estructura de capital y la visibilidad de la compañía resultante en los mercados de capitales, posiciona a MERLIN como una propuesta de inversión líquida y de gran atractivo para inversores institucionales globales.

Compañía resultante única

La operación dará lugar a una compañía única con una huella inigualable en el mercado español en todas las tipologías de activos. La cartera comercial estará compuesta por más de 3 millones de metros cuadrados de oficinas, centros comerciales, naves logísticas, locales comerciales y hoteles. Estará centrada principalmente en oficinas, representando el 44% de la cartera combinada, locales comerciales con un 21% y centros comerciales con un 18%. Algunos datos clave de la Compañía resultante son:

• Valor bruto de los activos de 9.317 millones de euros, valor neto de los activos de 4.927 millones de euros, rentas brutas anuales de 450 millones de euros y FFO anual de 267 millones de euros.

• Rentabilidad media de la cartera del 5,3%, con un 90% de ocupación y 7,1 años de periodo medio vivo de los contratos de arrendamiento.

Operación atractiva desde un punto de vista financiero

La operación dará como resultado un NAV pro-forma combinado por acción de 10,41 euros (+5,7% frente a MERLIN pre-operación), y el FFO pro-forma combinado por acción de 0,57 euros (+3,4% frente a MERLIN pre-operación). La Compañía mantendrá la remuneración al accionista anunciada para 2016 de 140 millones de euros.

Asimismo, el equipo directivo de MERLIN ha decidido unilateralmente reducir el límite máximo de costes generales, actualmente un 6% de las rentas brutas, a 5,75% en 2018/2019 y 5,5% a partir de 2020. La Compañía, que a día de hoy ya es la más eficiente del sector en España y se encuentra al nivel de las más eficientes de Europa y Estados Unidos, lo será aún más en beneficio de sus accionistas. El plan de incentivos en acciones será también ajustado para reflejar el incremento de tamaño de la compañía.

Goldman Sachs ha actuado como asesor financiero de Metrovacesa. Morgan Stanley ha actuado como asesor financiero de MERLIN Properties.

“Desde el 28 de junio de 2016 el proyecto de escisión se encuentra colgado en la página web de la Sociedad y ha quedado depositado en el Registro Mercantil de Madrid con fecha 28 de julio de 2016. La versión final depositada, disponible en la página web, incluye la subsanación de algunos errores no materiales.”